토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 후 기존 건물이 철거되고 신축된 상황에서, 경매로 소유자가 달라질 때 신축 건물에 법정지상권이 성립하는 원칙과 원문에 적힌 예외 사정
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권 설정 당시 있던 건물을 철거한 뒤 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 성립하는 것은 원칙이 아닙니다.
예외를 검토하려면 신축 건물과 토지의 소유자가 같은지, 토지 저당권자가 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 받았는지 살펴야 합니다.
이런 사정 등이 있으면 원칙과 달리 판단할 수 있습니다.
판단의 기준은 기존 건물과 신축 건물의 구분입니다
생활법령 원문은 토지와 그 위의 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 새 건물을 지은 상황을 다룹니다. 이때 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 서로 달라졌다는 사실만으로 새 건물에 법정지상권이 생기는 것은 아니라고 설명합니다.
원문이 정리한 법정지상권의 기본 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하는 점, 저당권이 설정된 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점이 포함됩니다. 그러나 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 사라지고 신축된 사안에서는 신축 건물이 저당권 설정 당시의 건물과 같다고 전제할 수 없습니다.
따라서 경매로 소유자가 달라졌다는 결과만 따로 떼어 법정지상권 성립을 판단해서는 안 됩니다.
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예외로 살펴볼 사정
특별한 사정의 예로, 신축 건물이 토지 소유자의 소유이고 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 있습니다. 이런 사정이 없다면, 경매 후 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다는 설명입니다.
따라서 질문을 구체화할 때는 공동저당권 설정 당시의 건물과 현재 건물이 같은 건물인지, 기존 건물이 철거된 뒤 신축되었는지, 신축 건물과 토지의 소유자가 누구였는지, 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권이 설정되었는지를 구분해 확인해야 합니다.
이 설명은 해당 유형의 원칙을 정리한 것이며, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계에 따라 별도로 판단해야 합니다.
자주 묻는 질문
공동저당권 설정 당시의 건물과 신축 건물은 어떻게 구분하나요?
기존 건물이 철거된 뒤 새 건물이 지어졌다면, 저당권 설정 당시 존재했던 건물과 신축 건물을 구분해 살펴야 합니다. 원문은 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.
신축 건물의 담보 설정은 왜 확인해야 하나요?
원문은 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 들고 있습니다. 신축 건물과 토지의 소유 관계도 함께 확인해야 합니다.